Guida pratica per l’iscrizione di ipoteca

L’iscrizione di ipoteca è una di quelle attività che mette in crisi moltissimi professionisti. Da che parte inizio? A chi mi rivolgo? Che programma devo usare? Come devo pagare? 

In questo articolo risponderò a queste domande e ti spiegherò come devi comportarti. Ma prima di proseguire è necessario fare una premessa.

Che cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca  è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito (art. 2808 c.c.).

Grazie a questo strumento si crea un vincolo tra il credito insoddisfatto e l’immobile che appartiene al debitore; in questo modo in caso di pignoramento immobiliare, il creditore potrà ricevere la somma ricavata dalla vendita forzata in misura corrispondente al proprio credito (se vuoi avere maggiori informazioni su questo tema clicca su questa pagina).

Ecco una breve guida che ti spiega cosa devi fare per iscrivere ipoteca.

1. ACCERTATI DI AVERE UN TITOLO ESECUTIVO ➙ Il requisito fondamentale per iscrivere ipoteca è quello di possedere un titolo esecutivo. La legge consente l’iscrizione di ipoteca solo nel caso in cui il creditore sia in possesso di un titolo esecutivo, diversamente non sarà possibile iscrivere il privilegio nei registri immobiliari. Un provvedimento giudiziale (sentenza o decreto ingiuntivo) diventa esecutivo quando materialmente viene munito della “formula esecutiva”, ovvero un timbro apposto dalla Cancelleria (o in alcuni casi da un Notaio) con cui si “comanda” agli Ufficiali Giudiziari di porta ad esecuzione il titolo (art. 475 c.p.c.).
2. INDIVIDUA I BENI IMMOBILI SU CUI ISCRIVERE IPOTECA ➙ Dopo esserti accertato di vantare un titolo esecutivo, dovrai individuare con precisione i beni immobili su cui andrà iscritta ipoteca. E’ possibile scoprire se il debitore è proprietario di immobili richiedendo una visura catastale o un’ispezione ipotecaria. La legge (art. 2810 c.c.) stabilisce che è possibile ipotecare: 1) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze; 2) l’usufrutto dei beni stessi; 3) il diritto di superficie; 4) il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.
3. COMPILA LA NOTA DI ISCRIZIONE IPOTECARIA ➙ L’ipoteca si iscrive attraverso la compilazione di un documento che viene denominato “nota di iscrizione ipotecaria”. Il documento può essere compilato attraverso dei programmi in cui è necessario inserire tutti i dati catastali dell’immobile. I software più utilizzati per la compilazione della nota sono: NOTA e UNIMOD. E’ possibile scaricare i programmi dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Il software “NOTA” è stato aggiornato fino al 2006 mentre “UNIMOD” viene aggiornato regolarmente, divenendo oggi il programma più utilizzato dalla maggior parte delle Conservatorie italiane.
4. INSERISCI NELLA NOTA DI ISCRIZIONE ANCHE GLI INTERESSI ➙ Uno degli errori più comuni quando si iscrive ipoteca è quello di non inserire in modo corretto il tasso degli interessi da applicare. Molte sentenze della Cassazione hanno affermato che il creditore non può richiedere al debitore il pagamento degli interessi ipotecari qualora nella nota di iscrizione non sia stato inserito il tasso di interesse. In sede di pignoramento immobiliare questo dettaglio può far nascere molte contestazioni al momento della precisazione del credito.
5. COMPILA IL MODELLO F24 PER IL PAGAMENTO DELLE IMPOSTE ➙ Dopo aver redatto la nota di iscrizione sarà necessario compilare il modello F24 per il pagamento delle imposte. Ecco un breve elenco delle spese da sostenere:

1. Imposta di Registro 0,50% (sia in caso di iscrizione che di cancellazione, aumentata all’1% se in atto c’è anche un riconoscimento di debito e al 3% se c’è un finanziamento) da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca;
2. imposta di bollo € 155,00;
3. imposta ipotecaria 2% (in caso di iscrizione) e 0,50% (in caso di cancellazione) da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca;
4. tassa di trascrizione € 35,00.

6. TRASCRIVI L’IPOTECA NEI PUBBLICI REGISTRI IMMOBILIARI ➙ La legge prevede che l’ipoteca si iscrive nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile (art. 2827 cc). Dopo aver pagato le imposte, potrai completare l’iscrizione recandoti presso la Conservatoria del luogo in cui è presente l’immobile; grazie alla digitalizzazione dei sistemi gestionali adesso è possibile richiedere l’iscrizione dell’ipoteca in via telematica.

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Quali sono le cose da ricordare quando devi iscrivere ipoteca?

1. Accertati di avere un titolo esecutivo;
2. Individua i beni immobili su cui iscrivere ipoteca;
3. Compila la nota di iscrizione ipotecaria;
4. Inserisci nella nota di iscrizione anche gli interessi;
5. Compila il modello f24 per il pagamento delle imposte;
6. Trascrivi l’ipoteca nei pubblici registri immobiliari.

Leggi il riepilogo cliccando sull’infografica qui sotto

Ipoteca: guida pratica su come iscriverla

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Tino Crisafulli ➜ avvocato e Founder di RecuperoLegale.it

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