Ipoteca: tutto quello da sapere per iscriverla

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Iscrizione di Ipoteca: introduzione

L’iscrizione di ipoteca è un’attività che mette in crisi molti professionisti.

Le domande più comuni che mi vengono rivolte riguardano non soltanto principi giuridici ma soprattutto risvolti pratici.

Da che parte iniziare?

A chi rivolgersi?

Come garantire il proprio credito?

Che programma usare?

Come pagare le imposte?

In questo articolo risponderò a queste domande e ti spiegherò come comportarti per iscrivere ipoteca.

Ma prima di proseguire è necessario spiegarti alcune nozioni preliminari.


Che cos’è l’Ipoteca

Ipoteca - definizione articolo

L’ipoteca  è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito (art. 2808 c.c.).

Grazie a questo strumento si crea un vincolo tra il credito insoddisfatto e l’immobile che appartiene al debitore.

In questo modo in caso di pignoramento immobiliare, il creditore potrà ricevere la somma ricavata dalla vendita forzata in misura corrispondente al proprio credito (se vuoi avere maggiori informazioni su questo tema clicca su questa pagina).

L’ipoteca si iscrive in presenza di un diritto credito e quando il diritto è cristallizzato in un titolo esecutivo (nei successivi paragrafi ti spiegherò meglio cos’è un titolo esecutivo).

L’iscrizione di ipoteca si effettua sul capitale (o “sorte capitale“) e sugli “interessi” del credito.

Il Capitale (o Sorte Capitale)

Il capitale (o sorte capitale) è un termine legale utilizzato per definire la quota del credito che produce interessi.

Il termine “capitale” (o “sorte capitale“) è spesso utilizzato nell’ambito del diritto bancario e rappresenta la somma di denaro erogata che dovrà essere restituita con pagamenti periodici dal soggetto finanziato.

Ti fornisco un esempio concreto.

Un imprenditore di nome Tizio si rivolge alla Banca Alfa e chiede un finanziamento per l’importo di 100 euro.

La Banca Alfa, dopo aver valutato la solidità economica di Tizio, concederà il finanziamento di 100 euro previa sottoscrizione di un contratto di finanziamento.

Dopo l’erogazione dell’importo finanziato, Tizio si impegnerà a restituire il finanziamento concesso in 10 rate mensili.

Tuttavia l’importo che Tizio dovrà restituire alla Banca Alfa sarà maggiore di 100 euro, poiché comprenderà il “capitale” (ovvero l’importo di 100 euro) e anche gli “interessi”.

Al di fuori del diritto bancario, il “capitale” (o “sorte capitale“) costituisce la quota del debito originario su cui vengono calcolati gli interessi.

Gli Interessi

Dal punto di vista giuridico gli “interessi” rappresentano dei frutti civili del denaro, e costituiscono un compenso dovuto quando un soggetto ha goduto di una determinata somma di denaro.

Gli interessi sono una forma ricompensa finanziaria che viene pagata o guadagnata in relazione al tempo o al ritardo nel pagamento di un debito.

Le obbligazioni che implicano il pagamento di una somma di denaro sono associate a un impegno aggiuntivo, che consiste nel versamento degli interessi.

Pertanto, gli interessi costituiscono un impegno complementare rispetto all’obbligazione principale.

In ambito finanziario, gli interessi rappresentano il costo del denaro prestato (nel caso di prestiti) o i guadagni derivanti dall’investimento di capitale (nel caso di investimenti).

Dal punto di vista giuridico, sia la dottrina che la giurisprudenza, sebbene possano fornire definizioni variabili, classificano gli interessi in tre categorie pricipali in base al loro scopo:

Interessi Moratori

Sono gli interessi dovuti a causa di un ritardo nell’adempimento di un obbligo e rappresentano una forma di risarcimento per il danno subito dal creditore a causa della perdita di benefici nel periodo di ritardo nell’ottenere la somma dovuta dal debitore.

Interessi Corrispettivi

Sono gli interessi richiesti semplicemente per il possesso di un credito in denaro liquido e già esigibile, fungendo da pagamento per l’uso del capitale da parte del debitore.

Interessi Compensativi

Sono gli interessi che derivano da un credito liquido, anche se non ancora esigibile, e costituiscono un compenso per l’uso di un bene che produce reddito.

Nell’iscrizione dell’ipoteca gli interessi ricoprono un ruolo molto importante, poiché consentono di aumentare legalmente l’importo del credito vantato nei confronti del debitore.


Ipoteca: le regole da seguire

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In alcuni casi l’ipoteca è lo strumento più efficace per recuperare crediti di alto importo.

Pertanto se hai avviato una trattativa stragiudiziale contro il debitore senza ottenere il pagamento, l’iscrizione di ipoteca potrebbe consentirti di raggiungere il tuo obiettivo.

Tuttavia per non commettere errori, devi seguire alcune regole fondamentali.

Per questo motivo voglio fornirti una breve guida che ti spiega cosa devi fare per iscrivere ipoteca.

Iniziamo subito.

1) Accertati di avere un Titolo Esecutivo

Il requisito fondamentale per iscrivere ipoteca è quello di possedere un titolo esecutivo.

La legge consente l’iscrizione di ipoteca solo nel caso in cui il creditore sia in possesso di un titolo esecutivo, diversamente non sarà possibile iscrivere il privilegio nei registri immobiliari.

Un provvedimento giudiziale (sentenza o decreto ingiuntivo) diventa esecutivo quando materialmente viene rilasciato in copia attestata conforme all’originale.

Questa soluzione sostituisce la vecchia “formula esecutiva”, ovvero un timbro (apposto dalla Cancelleria o in alcuni casi da un Notaio) con cui si “comanda” agli Ufficiali Giudiziari di porta ad esecuzione il titolo (art. 475 c.p.c.).

2) Individua i beni immobili su cui iscrivere Ipoteca

Dopo esserti accertato di vantare un titolo esecutivo, dovrai individuare con precisione i beni immobili su cui andrà iscritta ipoteca.

E’ possibile scoprire se il debitore è proprietario di immobili richiedendo una visura catastale o un’ispezione ipotecaria.

La legge (art. 2810 c.c.) stabilisce che è possibile ipotecare:

1) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;

2) l’usufrutto dei beni stessi;

3) il diritto di superficie;

4) il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

3) Verifica il grado di Ipoteca

Dopo aver verificato se il debitore possiede dei beni immobili, dovrai verificare se sugli immobili sono iscritte precedenti ipoteche.

Per verificare il grado di ipoteca dovrai estrarre un’ispezione ipotecaria e valutare le formalità annotate nei pubblici registri (se vuoi ricevere supporto questa attività leggi questa pagina).

In base al numero di ipoteche iscritte sui beni immobili, potrai accertare il grado di ipoteca.

Il grado di ipoteca stabilisce un ordine di prelazione dei creditori; di conseguenza il creditore che ha iscritto ipoteca per primo vanterà ipoteca di primo grado.

In base alla data di iscrizione dell’ipoteca, indicata nei pubblici registri immobiliari potrai stabilire l’ordine di prelazione del tuo credito.

4) Compila la Nota di Iscrizione Ipotecaria

L’ipoteca si iscrive attraverso la compilazione di un documento che viene denominato “nota di iscrizione ipotecaria”.

Il documento può essere compilato attraverso dei programmi in cui è necessario inserire tutti i dati catastali dell’immobile.

I software più utilizzati per la compilazione della nota sono: Nota e Unimod.

E’ possibile scaricare i programmi dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il software “Nota” è stato aggiornato fino al 2006 mentre “Unimod” viene aggiornato regolarmente, divenendo oggi il programma più utilizzato dalla maggior parte delle Conservatorie italiane.

5) Inserisci nella Nota di Iscrizione anche gli Interessi

Uno degli errori più comuni quando si iscrive ipoteca è quello di non inserire in modo corretto il tasso degli interessi da applicare.

Molte sentenze della Cassazione hanno affermato che il creditore non può richiedere al debitore il pagamento degli interessi ipotecari qualora nella nota di iscrizione non sia stato inserito il tasso di interesse.

In sede di pignoramento immobiliare questo dettaglio può far nascere molte contestazioni al momento della precisazione del credito.

6) Compila il Modello F24 per il pagamento delle imposte

Dopo aver redatto la nota di iscrizione sarà necessario compilare il modello F24 per il pagamento delle imposte.

Ecco un breve elenco delle spese da sostenere:

  1. Imposta di Registro 0,50% (sia in caso di iscrizione che di cancellazione, aumentata all’1% se in atto c’è anche un riconoscimento di debito e al 3% se c’è un finanziamento) da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca;
  2. imposta di bollo pari a circa euro 155,00;
  3. imposta ipotecaria 2% (in caso di iscrizione) e 0,50% (in caso di cancellazione) da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca;
  4. tassa di trascrizione pari a circa euro 35,00.

7) Iscrivi l’Ipoteca nei Pubblici Registri Immobiliari

La legge prevede che l’ipoteca si iscrive nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile (art. 2827 cc).

Dopo aver pagato le imposte, potrai completare l’iscrizione recandoti presso la Conservatoria del luogo in cui è presente l’immobile.

Grazie alla digitalizzazione dei sistemi gestionali adesso è possibile richiedere l’iscrizione dell’ipoteca in via telematica.


Conclusione

Sei arrivato al termine di questo articolo.

Ti fornisco un breve riepilogo delle attività più importanti che dovrai svolgere per iscrivere ipoteca:

  1. Accertati di avere un titolo esecutivo;
  2. Individua i beni immobili su cui iscrivere ipoteca;
  3. Verifica il grado di ipoteca;
  4. Compila la nota di iscrizione ipotecaria;
  5. Inserisci nella nota di iscrizione anche gli interessi;
  6. Compila il modello F24 per il pagamento delle imposte;
  7. Iscrivi l’ipoteca nei pubblici registri immobiliari.

Ricorda che l’iscrizione di un’ipoteca su un immobile è un argomento molto delicato sul quale è facile commettere errori dovuti a inesperienza.

Per questo motivo, se vuoi iscrivere ipoteca, ti consiglio di chiedere supporto legale a un professionista specializzato in crediti ipotecari e diritto immobiliare.

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Tino Crisafulli

Avvocato • Legal Advisor • Founder di Recupero Legale

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