Come deve comportarsi il proprietario in presenza di canoni di affitto non pagati

Com’è possibile recuperare i canoni di affitto non pagati?

Mi è capitato molte volte di rispondere a questa domanda: il diritto di credito non nasce soltanto per la vendita di beni o servizi, ma anche dal mancato pagamento dei canoni di locazione immobiliare.

Che cos’è la locazione immobiliare?

La locazione immobiliare è quel contratto con cui il proprietario di un appartamento concede il bene in affitto a terzi dietro il pagamento di un canone mensile.

Colui che riceve in affitto l’immobile viene anche definito “conduttore” o anche “affittuario”, mentre invece il proprietario viene definito “locatore”.

Se il conduttore (colui che riceve in affitto l’appartamento) non corrisponde i canoni di affitto al proprietario, quest’ultimo ha il diritto di ottenere il pagamento delle mensilità non versate.

In questo articolo ti darò 3 utili consigli da seguire quando il tuo inquilino non paga più l’affitto.

Innanzitutto devi sapere che hai il diritto di agire in giudizio per ottenere l’adempimento dell’inquilino per i canoni di affitto non pagati e chiedere al giudice di sfrattarlo.

Ma prima di proseguire devo farti una premessa molto importante: per tutelare il tuo diritto di credito il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.

La mancata registrazione determina la nullità del contratto di affitto facendo venir meno tutti gli obblighi in esso contenuti.

Se sei il proprietario di casa ed il tuo inquilino non paga più l’affitto tieni presente questi 3 consigli.

1. VERIFICA SE L’INADEMPIMENTO DELL’INQUILINO E’ TEMPORANEO O DEFINITIVO

Se l’inquilino non paga l’affitto ti suggerisco prima di tutto di contattarlo e chiedere informazioni sui motivi del mancato pagamento.

In alcuni casi può trattarsi di una difficoltà temporanea ed instaurare un dialogo con l’inquilino può essere molto utile.

In questo modo tu hai la possibilità di capire quali sono le sue effettive intenzioni mentre lui non si sentirà sotto pressione.

Non inviare subito una diffida di pagamento all’inquilino moroso perché rischi di incrinare i rapporti se la sua difficoltà è momentanea.

Prova a contattarlo telefonicamente o se puoi recati presso l’appartamento affittato e incontralo di presenza.

In questo modo eviterai di perdere tempo e denaro; se la sua difficoltà economica è momentanea devi saperlo prima; non agire in giudizio inutilmente.

Ricorda, infatti, che la legge prevede la possibilità per l’inquilino di sanare la morosità alla prima udienza (del giudizio di convalida di sfratto) versando i canoni di affitto non pagati (art. 55 L. 1978 n. 392).

Se invece l’inquilino si rende irreperibile e rifiuta il dialogo agisci immediatamente in giudizio per recuperare il tuo credito.

Se vuoi sapere cosa devi fare per sfrattare l’inquilino che non paga l’affitto leggi questo articolo.

2. VERIFICA LE CONDIZIONI ECONOMICHE E FAMILIARI DELL’INQUILINO

Se l’inquilino si trova in comprovate situazioni di difficoltà (ad esempio ha a carico figli minori), la legge prevede per lui delle agevolazioni.

In pratica il tuo inquilino potrà evitare lo sfratto intimato per morosità anche dopo che lo hai citato in giudizio.

In questi casi egli ha la possibilità di pagare i canoni e gli oneri accessori scaduti in un tempo dilazionato ma generalmente entro 90 giorni.

Inoltre, se l’inquilino con minori a carico versa anche in condizioni economiche precarie per malattie gravi o disoccupazione, la legge prevede ulteriori proroghe in suo favore (per approfondire l’argomento clicca qui).

In queste ipotesi per te è prevista una procedura aggravata con molti ostacoli da superare tra cui soprattutto l’esecuzione dello sfratto.

Ricorda infatti che in presenza di minori gli ufficiali giudiziari sono soliti rinviare l’esecuzione fino a quando i servizi sociali del Comune non trovano un alloggio idoneo.

3. OTTIENI UN PROVVEDIMENTO DEL GIUDICE PER PAGARE MENO TASSE

Ricorda che devi ottenere dal giudice il provvedimento di convalida di sfratto per morosità per evitare di pagare tasse sui canoni non percepiti (art. 26 TUIR).

Fino a quando non si conclude il giudizio sei obbligato a dichiarare all’Agenzia delle Entrate i canoni di locazione, anche se non stai incassando nessuna cifra.

La legge prevede in ogni caso la possibilità di ottenere, al momento della dichiarazione dei redditi dell’anno successivo, un credito di imposta di importo pari a quanto pagato nell’anno precedente per i canoni non percepiti.

Ma che cos’è un credito d’imposta?

Il credito d’imposta è un credito di cui il contribuente è titolare nei confronti dell’erario dello Stato.

In pratica al momento della dichiarazione dei redditi otterrai il rimborso di quanto ingiustamente versato l’anno precedente per non avere percepito i canoni di affitto.

Sei arrivato alla fine di questo articolo. Leggi il riepilogo qui sotto.

Canoni di affitto non pagati: quali sono i 3 consigli per il locatore?

1. Verifica se l’inadempimento dell’inquilino è temporaneo o definitivo;
2. Verifica le condizioni economiche e familiari dell’inquilino;
3. Ottieni un provvedimento del giudice per pagare meno tasse.

Puoi leggere il riepilogo cliccando sull’infografica qui sotto

Canoni di affitto non pagati: 3 consigli utili

Hai bisogno di un chiarimento?

La definizione di estratto conto e le differenze con il salda conto, la certificazione del credito ed il piano di ammortamento

Hai mai sentito parlare di estratto conto, salda conto, certificazione del credito e piano di ammortamento?

Non sempre è facile capire la differenza tra i vari documenti contabili emessi da un banca.

In questo articolo ti spiegherò che cos’è un estratto conto e quali sono le differenze con altri documenti bancari; infatti grazie a questi documenti potrai promuovere una causa giudiziaria per recuperare un credito insoluto.

Molto spesso i tribunali rigettano i ricorsi di ingiunzione proprio perché non viene prodotta la documentazione corretta.

Il conto corrente

Il conto corrente è un servizio bancario attraverso il quale è possibile conservare una somma di danaro presso un istituto di credito.

Oggi il conto corrente è lo strumento bancario più utilizzato dai professionisti e dalle aziende, che permette di concludere transazioni commerciali senza dover effettuare dei pagamenti in denaro contante.

Ma come si può tenere traccia di tutti i pagamenti e di tutti gli incassi ricevuti sul conto? Per tutto questo serve l’estratto conto.

L’estratto conto

Per estratto conto si intende quel documento che contiene il riepilogo dettagliato di tutte le operazioni effettuate sul conto corrente.

Questo documento viene inviato periodicamente dalla banca per informare il correntista sui pagamenti e gli incassi confluiti sul conto.

Ad esempio nell’estratto conto del tuo debitore vengono tracciati l’accredito del suo stipendio o della sua pensione, i bonifici effettuati a favore di terzi, i prelievi, etc…

Inoltre, se il tuo debitore ha stipulato un contratto di mutuo o se invece ha richiesto un finanziamento, sicuramente è titolare di un conto corrente.

In questo caso nell’estratto conto troverai l’elenco di tutte le rate (del mutuo o del finanziamento) fino a quel momento pagate dal correntista.

Devi sapere che l’estratto conto costituisce una prova che documenta il diritto di credito, molto speso il diritto di credito vantato da una banca nei confronti di un cliente/correntista.

Tuttavia ti consiglio di fare molta attenzione perché esistono dei documenti molto simili all’estratto conto che svolgono una funzione completamente diversa.

Tieni presente queste 3 distinzioni.

Differenza tra estratto conto e salda conto

Il saldaconto è quel certificato nel quale la banca indica il saldo finale del conto senza evidenziare in modo dettagliato tutti i rapporti intercorsi con il cliente (come fa nell’estratto conto); tale documento non è sempre considerato una prova idonea a dimostrare il diritto di credito.

Quindi, se vuoi ottenere un decreto ingiuntivo ti conviene depositare l’estratto conto e non il saldaconto. Anche la Corte di cassazione ha più volte affermato questo principio (Cass. 2016 n. 21092).

Differenza tra estratto conto e certificazione del credito

La certificazione del credito è prevista dall’art. 50 del Testo Unico Bancario (TUB), e consiste in un certificato in cui viene dichiarato l’importo del credito e nel quale il dirigente della banca dichiara che il contenuto del documento è conforme alle scritture contabili.

Tale prova dimostra che il credito è vero e liquido.

La certificazione del credito è fondamentale per ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo, poiché certifica la quantificazione dell’importo dovuto e prova l’esistenza del diritto di credito.

Nei giudizi di opposizione a decreto ingiuntivo fondato su certificazione del credito, molto spesso i giudici richiedono la produzione dell’estratto conto; nei giudizi di merito spesso non è sufficiente produrre la certificazione del credito.

Differenza tra estratto conto e piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è un documento che indica in modo dettagliato il piano di pagamenti rateali da eseguire a scadenze periodiche.

Il piano di ammortamento indica l’importo e la scadenza delle rate che il debitore deve restituire alla banca, specificando a quanto ammonta il capitale prestato e gli interessi maturati.

Infatti ogni rata da versare è di importo fisso, ma contiene una porzione di capitale ed interessi differente, seguendo uno schema di distribuzione degli interessi che viene concordato in sede contrattuale (in Italia si applica molto spesso il sistema di “ammortamento alla francese” che prevede il pagamento di una quota di interessi maggiore nelle rate inziali).

Pertanto, a differenza dell’estratto conto, il piano di ammortamento si riferisce solo ai casi in cui il debitore ha richiesto l’erogazione di un mutuo o di un finanziamento.

Se vuoi ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo devi depositare anche tale documento per dimostrare al giudice fino a quando il debitore ha pagato e quali sono le rate del finanziamento che ti devono essere restituite.

Sei arrivato alla fine di questo articolo. Leggi il riepilogo qui sotto.

Che cos’è l’estratto conto?

Un documento che indica il saldo finale del conto e che contiene il riepilogo dettagliato di tutte le operazioni effettuate dal correntista.

Che cos’è il salda conto?

Un certificato che indica il saldo finale del conto e che contiene il risultato finale delle operazioni bancarie senza elencarle in modo dettagliato.

Che cos’è la certificazione del credito?

Un certificato in cui il dirigente della banca dichiara l’importo del credito assicurando la conformità alle scritture contabili.

Che cos’è il piano di ammortamento?

Un documento che indica in modo dettagliato il capitale e gli interessi che il debitore deve restituire alla banca dopo aver sottoscritto un contratto di mutuo o un contratto di finanziamento.

Puoi leggere il riepilogo cliccando sull’infografica qui sotto

Estratto conto: differenze con gli altri documenti bancari

Hai bisogno di un chiarimento?

© riproduzione riservata

Teresa Rossi ➜ avvocato e Founder di RecuperoLegale.it

Recupero crediti • Immobiliare • Credit Management • Due Diligence

Contattami su Linkedin