Inquilino moroso: scopri come puoi sfrattarlo e pignorarlo
La guida breve che ti spiega come recuperare il credito nei confronti di un inquilino moroso
Come sfrattare un inquilino moroso: questa è una delle domande più frequenti a cui mi capita di rispondere. In questo articolo ti spiegherò come devi comportarti se il tuo inquilino non paga più l’affitto.
In questi casi la legge prevede un procedimento speciale diverso dal giudizio ordinario che ti permette di raggiungere 2 obiettivi differenti.
Ma prima di proseguire lascia che ti spieghi un concetto importante.
Che cos’è la mora?
La mora, nel linguaggio giuridico indica l’ingiustificato ritardo nell’adempimento di un’obbligazione.
Il tuo inquilino è moroso quando è in ritardo con i pagamenti dei canoni di affitto.
Il padrone di casa (locatario) che affitta un immobile all’inquilino (conduttore) è creditore nei sui confronti del corrispettivo pattuito per il godimento della casa.
Molto spesso chi affitta il proprio immobile a terzi si può trovare in una situazione spiacevole.
Infatti il mancato pagamento dell’inquilino non solo produce un danno economico, ma genera anche un problema pratico: come liberare l’appartamento e “riconquistare” la piena disponibilità del bene.
Se ti trovi in questa situazione non sempre riuscirai a raggiungere i tuoi obiettivi in via stragiudiziale; nella maggior parte dei casi sarai costretto a ricorrere alle vie legali per “sfrattare” l’inquilino moroso che non paga, e per obbligarlo ad abbandonare l’appartamento.
COME DEVI COMPORTARTI
Distinguiamo due ipotesi:
1) È SCADUTO IL CONTRATTO (art. 657 c.p.c.);
2) L’INQUILINO NON PAGA I CANONI MENSILI (art. 658 c.p.c.).
In entrambi i casi ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato portando i seguenti documenti:
- la copia del contratto (il contratto deve essere regolarmente registrato);
- la copia delle ricevute che dimostrano i pagamenti effettuati dall’inquilino;
- la copia dei solleciti di pagamento che hai inviato al debitore/inquilino.
IL PROCEDIMENTO PER LA CONVALIDA DELLO SFRATTO
Nel procedimento speciale per la convalida dello sfratto dovrai:
- CITARE IN GIUDIZIO IL TUO INQUILINO MOROSO ➙ Ricorda che il giudice competente è quello del luogo in cui si trova l’immobile.
- INTIMARE ALL’INQUILINO MOROSO DI LASCIARE LIBERO L’IMMOBILE ➙ Grazie ad un atto giudiziario (redatto da un avvocato) puoi chiedere al giudice la convalida dello sfratto per morosità o per finita locazione.
- CHIEDERE AL GIUDICE DI CONVALIDARE LO SFRATTO ➙ Il giudice emetterà un’ordinanza che obbligherà l’inquilino a rilasciare l’immobile.
In tutti questi casi si verifica la risoluzione del contratto di locazione; cioè il vincolo contrattuale si scioglie.
La morosità dell’inquilino determina una fase patologica del credito; se il debitore non paga allora sarà necessario avviare una separata procedura esecutiva.
DUE OBIETTIVI CON LO STESSO ATTO
Nell’atto introduttivo del giudizio di convalida puoi chiedere che il giudice si pronunci contemporaneamente su due temi:
- La convalida dello sfratto;
- L’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (art. 658 c.p.c.).
DECRETO INGIUNTIVO PER I CANONI SCADUTI
Quando chiedi l’ingiunzione di pagamento il giudice, oltre a convalidare lo sfratto può emettere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (art. 664 c.p.c. ) che consente al creditore di avviare un pignoramento presso terzi nei confronti dell’inquilino moroso in tempi molto brevi.
Quando un decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo significa che puoi notificare direttamente l’atto di precetto al debitore senza aspettare il termine di 40 dalla notifica del titolo esecutivo.
PIGNORAMENTO DELL’INQUILINO
Con la procedura esecutiva potrai ottenere il pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere fino al rilascio dell’immobile.
Ricorda che in questo caso il Tribunale competente è quello del luogo di residenza del tuo inquilino.
Se quest’ultimo lavora puoi pignorare il suo stipendio, se è pensionato la sua pensione. E’ possibile pignorare anche il suo conto corrente o i suoi beni mobili registrati. Se è intestatario di case, puoi valutare insieme ad un professionista l’opportunità di procedere con un pignoramento immobiliare (questa scelta dipende dall’entità del credito).
Infine, ti segnalo 2 cose che devi assolutamente sapere:
- L’INQUILINO PUO’ OPPORSI ALLO SFRATTO ➙ In questo caso si apre un altro giudizio (art. 667 c.p.c.) che avrà certamente una durata più lunga;
- IN CASO DI OPPOSIZIONE DA PARTE DEL TUO INQUILINO DEVI AVVIARE LA PROCEDURA DI MEDIAZIONE ➙ In questa ipotesi la mediazione è obbligatoria (art. 5 Dlgs. 28/2010) e va avviata dopo la prima udienza. Se ciò non accade la procedura di sfratto si blocca e potresti anche essere condannato alle spese legali.
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Quali sono i documenti necessari per sfrattare l’inquilino?
- Copia del contratto;
- Copia delle ricevute che dimostrano i pagamenti dell’inquilino;
- Copia dei solleciti di pagamento inviati.
Quali sono le 3 richieste che dovrai formulare della procedura di sfratto?
- Dovrai citare in giudizio il tuo inquilino;
- Dovrai intimare al tuo inquilino moroso di lasciare libero l’immobile;
- Dovrai chiedere al giudice di convalidare lo sfratto.
Cosa devi fare per pignorare l’inquilino moroso?
- Chiedi al giudice la convalida dello sfratto;
- Chiedi al giudice l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
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Inquilino moroso: come sfrattarlo
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Teresa Rossi ➜ avvocato e Founder di RecuperoLegale.it
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