Assegnazione della casa coniugale: 3 consigli da ricordare
Assegnazione della casa coniugale: Introduzione
Hai mai sentito parlare dell’assegnazione della casa coniugale?
Se vuoi recuperare un credito pignorando l’immobile del debitore devi prestare attenzione a questo tema.
L’assegnazione della casa all’ex coniuge, infatti, condiziona la destinazione futura dell’immobile.
La presenza di questo provvedimento può influenzare in modo significativo l’attività di recupero del tuo credito.
Pertanto è molto importante comprendere le conseguenze dell’assegnazione della casa coniugale prima di avviare il pignoramento.
In questo articolo ti fornirò alcuni consigli utili per evitare errori e gestire correttamente il tuo credito insoluto.
Prima di iniziare voglio fornirti alcune definizioni preliminari.
Assegnazione della casa coniugale: definizione
L’assegnazione della casa coniugale è un provvedimento che viene emesso dal giudice a seguito di un giudizio di separazione o divorzio.
Attraverso questa misura il giudice assegna l’abitazione della coppia soltanto a uno dei due coniugi.
Tale decisione tiene conto di diversi fattori, tra cui le esigenze abitative dei figli minorenni e la capacità economica dei coniugi.
L’obiettivo dell’assegnazione della casa coniugale è garantire una sistemazione adeguata per i membri più deboli della famiglia.
Pertanto questo istituto può avere ripercussioni significative in caso di pignoramento sull’immobile del debitore.
I presupposti per l’assegnazione
In caso di separazione o divorzio, il giudice, tenendo conto delle condizioni economiche dei coniugi, assegna la casa coniugale in presenza di 2 presupposti (art. 337 sexies c.c.):
- l’affidamento dei figli minorenni;
- la convivenza con i figli maggiorenni non economicamente autosufficienti.
Il provvedimento di assegnazione, infatti, è finalizzato esclusivamente alla tutela della prole.
Spesso l’assegnazione della casa coniugale diventa oggetto di negoziazione tra le parti coinvolte nella separazione.
Tuttavia, in assenza di accordo, spetta al giudice decidere quale sia la miglior soluzione per garantire la stabilità abitativa del coniuge e dei figli.
Assegnazione della casa coniugale e Ipoteca
Sono numerosi i casi in cui l’assegnazione della casa coniugale e l’ipoteca incrociano il destino del creditore.
Si tratta di un argomento molto tecnico a cui tanti esperti non riescono a rispondere.
In questi casi le sorti dell’immobile riguardano anche il coniuge separato o divorziato che abita proprio nella casa che si intende mettere all’asta.
La vicenda si complica ulteriormente se il debitore non abita all’interno dell’immobile.
Un esempio classico: il marito intestatario del mutuo non paga le rate ma l’immobile è abitato dalla ex moglie e dai figli.
Il conflitto tra ipoteca e assegnazione dell’immobile viene risolto facendo riferimento alla data di trascrizione dei due atti.
Assegnazione della casa coniugale: la trascrizione
Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale deve essere trascritto nel pubblici registri immobiliari (come prevede l’articolo 2643 del Codice civile).
La trascrizione è il procedimento attraverso il quale tutti gli atti relativi a un immobile (ad esempio diritti di proprietà, le eventuali ipoteche o vincoli che gravano sul bene) vengono registrati in maniera ufficiale.
Attraverso questa formalità il provvedimento di assegnazione della casa coniugale produce effetti non solo tra i coniugi coinvolti.
Pertanto la trascrizione garantisce la certezza giuridica delle transazioni immobiliari e le rende opponibili a terzi come ad esempio eventuali creditori.
Assegnazione della casa coniugale: l’opponibilità ai terzi
Quando si parla di atto “opponibile a terzi” si intende un atto che ha efficacia non solo tra le persone che vi hanno dato vita.
L’opponibilità, infatti, rende l’atto efficace e valido anche nei confronti dei terzi che non hanno partecipato alla sua creazione.
In altre parole se l’atto è “opponibile ai terzi” significa che può essere utilizzato nei confronti dei terzi, al fine di risolvere un eventuale conflitto tra soggetti che avanzano pretese sullo stesso bene.
Allo stesso stesso modo se un atto è “opponibile al creditore” significa che l’atto avrà efficacia anche nei suoi confronti, nonostante quest’ultimo non lo abbia materialmente creato.
Grazie alla trascrizione il diritto di abitazione sulla casa coniugale viene reso noto anche a soggetti esterni alla coppia.
In questo modo si evita qualsiasi possibile controversia o disputa riguardante la proprietà e l’utilizzo dell’immobile.
Assegnazione della casa coniugale: casi in cui prevale l’Ipoteca
Adesso vediamo cosa succede se sull’immobile esiste un’ipoteca e un provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Per risolvere questo conflitto, trattandosi entrambi di atti aventi data certa, si applica il principio delle priorità temporale (come prevede l’articolo 2644 del codice civile).
Per questo motivo è essenziale fare riferimento alla data di trascrizione dei due atti (ipoteca e assegnazione della casa coniugale).
Se l’assegnazione della casa coniugale viene trascritta prima avrà efficacia “erga omnes” (nei confronti di tutti) e sarà opponibile a terzi acquirenti o creditori ipotecari successivi.
Se invece l’iscrizione ipotecaria è precedente in questo caso il creditore potrà pignorare l’immobile come se fosse libero.
Assegnazione della casa coniugale e Pignoramento
Prima di avviare un pignoramento immobiliare è importante prestare attenzione alla presenza del diritto di abitazione dell’ex coniuge del debitore.
Tale provvedimento potrebbe infatti limitare la possibilità di esecuzione forzata sull’immobile, in quanto quest’ultimo è riservato all’utilizzo da parte del coniuge assegnatario.
In caso di ipoteca iscritta dopo l’assegnazione, il creditore avrà comunque il diritto di pignorare l’immobile.
Tuttavia, l’aggiudicatario dovrà attendere la revoca del provvedimento di assegnazione prima di poter effettivamente entrare in possesso della proprietà.
Questa circostanza può scoraggiare potenziali acquirenti interessati ad acquistare un immobile tramite asta.
Pertanto il processo esecutivo può risultare più complicato e dispendioso per il creditore.
Analizziamo alcuni casi pratici.
1) Ipoteca iscritta prima del provvedimento di assegnazione
Se l’ipoteca è stata iscritta prima della trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale allora l’immobile potrà essere pignorato come se fosse libero.
In questi casi prevale il privilegio del creditore ipotecario su eventuali pretese del coniuge assegnatario.
Il diritto del coniuge assegnatario trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale.
2) Ipoteca iscritta dopo il provvedimento di assegnazione
Se l’ipoteca è stata iscritta dopo la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale vi sono conseguenze differenti.
In questo caso il creditore pignorante non può pretendere il rilascio dell’immobile in quanto l’assegnazione è a lui opponibile.
Il diritto del coniuge assegnatario trascritto prima dell’ipoteca prevale sul privilegio del creditore ipotecario.
3) Provvedimento di assegnazione non trascritto
Se il provvedimento di assegnazione non è stato trascritto allora l’ipoteca del creditore è opponibile senza limiti di tempo.
Questo significa che il privilegio ipotecario ha efficacia anche nei confronti del coniuge assegnatario.
Pertanto se il creditore ha iscritto ipoteca prima del provvedimento di assegnazione si potrà avviare l’esecuzione forzata.
Il coniuge assegnatario non potrà opporsi al pignoramento immobiliare.
Se invece il creditore ha iscritto ipoteca dopo la trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione e decide di avviare l’esecuzione forzata, il coniuge assegnatario potrà opporsi al pignoramento immobiliare.
L’eventuale aggiudicazione dell’immobile non avrà efficacia.
Conclusione
Prima di avviare il pignoramento analizza l’ispezione ipotecaria dell’immobile.
Verifica se nel documento sono presenti provvedimenti giudiziali conseguenti a una separazione o divorzio.
In questo caso, prima di avviare l’esecuzione forzata, è necessario verificare la data di trascrizione dell’assegnazione nei registri immobiliari.
Allo stesso modo, se hai intenzione di iscrivere ipoteca o avviare un pignoramento immobiliare, non farti scoraggiare dalla preesistenza di eventuali formalità sull’immobile.
In questi casi ti consiglio di verificare:
- la data della trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
- l’età dei figli del debitore;
- la situazione familiare complessiva della parte debitrice.
Devi sapere che il provvedimento di assegnazione non ha una durata illimitata, ma può essere revocato quando vengono meno i presupposti previsti dalla legge.
Per questo motivo ti consiglio di chiedere supporto legale specializzato per programmare senza errori la tua strategia di recupero.
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Autore
Avvocato • Credit Advisor | Founder di Recupero Legale.
Specializzata in: Crediti • Immobiliare • Due Diligence.
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