I rapporti tra assegnazione della casa coniugale e ipoteca: quando conviene pignorare l’immobile?

Hai mai sentito parlare dell’assegnazione della casa coniugale? Per “assegnazione della casa coniugale” si definisce il provvedimento di un giudice che, dopo una sentenza di separazione o divorzio, assegna l’abitazione della coppia soltanto ad uno dei due coniugi.

Sono numerosi i casi in cui l’assegnazione della casa coniugale e l’ipoteca incrociano il destino del creditore che intende avviare un pignoramento immobiliare.

Si tratta di un argomento molto tecnico a cui molti esperti non riescono a rispondere.

Ma cosa succede se devi pignorare un immobile che non è abitato dal tuo debitore, ma dal suo coniuge?

Le sorti dell’immobile, in questi casi, riguardano anche il coniuge separato o divorziato che abita proprio nella casa che vuoi mettere all’asta.

La vicenda si complica ulteriormente se il tuo debitore non abita l’immobile. Un esempio classico: il marito intestatario del  mutuo non paga le rate ma l’immobile è abitato dalla ex moglie e dai figli.

Non preoccuparti risponderò alla domanda, ma prima di proseguire è necessario fare alcune premesse molto importanti.


Quando viene assegnata la casa coniugale ?

Innanzitutto in caso di separazione o divorzio, il giudice, tenendo conto delle condizioni economiche dei coniugi, assegna la casa coniugale in presenza di 2 presupposti (art. 337 sexies c.c.):

  • l’affidamento dei figli minorenni;
  • la convivenza con i figli maggiorenni non economicamente autosufficienti.

Il provvedimento di assegnazione, infatti, è finalizzato esclusivamente alla tutela della prole.

Per essere opponibile ai terzi, inoltre, il provvedimento di assegnazione della casa coniugale deve essere trascritto nel pubblici registri immobiliari (art. 2643 del Codice civile).

Pertanto, per risolvere il conflitto tra iscrizione ipotecaria sull’immobile e trascrizione del provvedimento di assegnazione, trattandosi entrambi di atti aventi data certa, si applica il principio delle priorità temporale (art 2644 c.c.).

Cosa significa atto “opponibile a terzi

Quando si parla di atto “opponibile a terzi” si intende un atto che ha efficacia sia tra le persone che vi hanno dato vita, sia nei confronti dei terzi che non hanno partecipato alla creazione dell’atto.

In altre parole se il tuo atto è “opponibile ai terzi” significa che tu puoi utilizzarlo e pertanto “opporlo” anche nei confronti dei terzi.

Allo stesso stesso modo se un atto è “opponibile a te” significa che l’atto avrà efficacia anche nei tuoi confronti, nonostante tu non lo abbia materialmente creato. Dunque l’atto potrà essere utilizzato contro di te.


E’ possibile pignorare la casa in cui vive il coniuge assegnatario?

Se sei un creditore ipotecario ti conviene ricordare questi 3 consigli.

  1. HAI ISCRITTO IPOTECA PRIMA DELLA TRASCRIZIONE DEL  PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE? Allora puoi pignorare l’immobile come se fosse libero; il diritto del coniuge assegnatario trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale (se vuoi approfondire l’argomento consulta la sentenza della Corte di Cassazione n. 2016 n. 7776);
  2. HAI ISCRITTO IPOTECA DOPO LA TRASCRIZIONE DEL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE? Allora non puoi pretendere il rilascio dell’immobile in quanto l’assegnazione è a te opponibile.
  3. IL PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE NON E’ STATO TRASCRITTO? Allora la tua ipoteca è opponibile al coniuge assegnatario senza limiti di tempo (cioè ha efficacia anche nei confronti del coniuge assegnatario senza limiti di tempo).

Pertanto se hai iscritto ipoteca prima della trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione puoi legittimamente avviare l’esecuzione forzata. Il coniuge assegnatario non può opporsi al pignoramento immobiliare.

Se invece hai iscritto ipoteca dopo la trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione e decidi di avviare l’esecuzione forzata, il coniuge assegnatario può opporsi al pignoramento immobiliare. L’eventuale aggiudicazione dell’immobile non avrà efficacia.


I consigli di Recupero Legale

Prima di avviare il pignoramento analizza l’ispezione ipotecaria dell’immobile.

Se risultano provvedimenti giudiziali conseguenti ad una separazione o divorzio verifica la data in cui sono stati trascritti prima di avviare l’esecuzione forzata.

Se hai intenzione di iscrivere ipoteca o avviare il pignoramento immobiliare non farti scoraggiare dalla preesistenza del provvedimento di assegnazione della casa coniugale; verifica la data della sua trascrizione ma anche e soprattutto l’età dei figli e la situazione familiare nel suo complesso. Il provvedimento di assegnazione non dura per sempre ma viene revocato quando vengono meno i presupposti previsti dalla legge.


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Se hai iscritto ipoteca, puoi pignorare l’immobile assegnato dal giudice al coniuge affidatario?

Si, solo se hai iscritto ipoteca prima della trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

Cosa succede se il provvedimento di assegnazione non viene trascritto?

L’ipoteca è sempre opponibile al coniuge assegnatario.

Cosa succede se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto prima dell’iscrizione di ipoteca?

Non puoi pignorare l’immobile fino alla revoca del provvedimento di assegnazione.

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Assegnazione della casa coniugale: 3 consigli

Assegnazione della casa coniugale 3 consigli


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Teresa Rossi ➜ avvocato e Founder di RecuperoLegale.it

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