Istanza di Vendita Immobiliare: consigli per evitare errori

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Istanza di Vendita Immobiliare: introduzione

Se devi avviare un pignoramento immobiliare per recuperare un credito, allora devi sapere come depositare l’istanza di vendita immobiliare.

Le norme che disciplinano le attività per la vendita di un immobile all’asta sono molto tecniche e richiedono una forte specializzazione.

Per questo motivo voglio spiegarti come presentare l’istanza di vendita immobiliare e quali regole seguire per non commettere errori.

Iniziamo subito con alcune premesse.

Pignoramento Immobiliare: definizione

Il pignoramento Immobiliare è un procedimento legale che può essere avviato da un creditore in caso di mancato pagamento da parte del debitore.

Questo istituto consente al creditore di ottenere il recupero del proprio credito attraverso la vendita forzata dell’immobile del debitore.

Il pignoramento immobiliare può essere avviato solo nel caso in cui il creditore procedente abbia già ottenuto un titolo esecutivo.

Attraverso il pignoramento immobiliare l’immobile viene messo all’asta per soddisfare il creditore.

Istanza di Vendita Immobiliare - pignoramento immobiliare - schema

Questa procedura richiede lo svolgimento di ulteriori attività processuali che consentono di procedere con la vendita forzata del bene.

L’istanza di vendita immobiliare rientra tra le scadenze da rispettare per procedere l’asta immobiliare.

Istanza di Vendita Immobiliare: definizione

L’istanza di vendita immobiliare rappresenta la richiesta formale presentata al tribunale per procedere con la vendita forzata di un immobile.

Questa richiesta viene presentata nella fase iniziale del giudizio esecutivo e consente di completare l’iter processuale necessario per l’esecuzione forzata.

L’istanza di vendita immobiliare si rende necessaria affinché la procedura finalizzata all’asta immobiliare possa essere formalmente avviata.

La legge prevede delle scadenze perentorie per il deposito dell’istanza di vendita immobiliare e la produzione di alcuni documenti necessari.

In questo modo è possibile superare la prima fase del pignoramento e procedere con le operazioni di vendita in asta dell’Immobile.

Istanza di Vendita Immobiliare: termine per l’istanza

La presentazione dell’istanza di vendita immobiliare è un passaggio fondamentale nel processo di pignoramento.

Per la vendita dei beni pignorati, devono passare almeno 10 giorni dalla data di pignoramento (come prevede l’articolo 501 del Codice di Procedura Civile).

Tuttavia, per gli oggetti soggetti a deterioramento, è possibile disporre una vendita immediata senza dover attendere il termine dei 10 giorni.

Se il creditore presenta una richiesta di vendita o assegnazione prima del termine di dieci giorni, la stessa richiesta verrà considerata invalida.

Nel caso di esecuzione immobiliare, il termine di 10 giorni (disciplinato dall’articolo 501 del Codice di Procedura Civile) inizia con la notifica dell’atto di pignoramento al debitore.

Analogamente nelle espropriazioni mobiliari presso terzi il termine comincia con la notifica dell’atto di pignoramento al debitore e al terzo pignorato.

Infine, per le espropriazioni mobiliari presso il debitore, il termine inizia dopo che le operazioni di ricerca sono state completate.

Istanza di Vendita Immobiliare: documenti da produrre

Prima di presentare l’istanza di vendita immobiliare il creditore dovrà depositare in giudizio la copia del titolo esecutivo.

Anche i creditori intervenuti, muniti di titolo esecutivo, possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato (così come previsto dall’articolo 567 del Codice di Procedura Civile).

Ma vi sono ulteriori documenti da produrre nel fascicolo telematico.

In particolare per poter richiedere la vendita di un immobile pignorato, il creditore deve presentare l’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei venti anni precedenti il pignoramento.

Tuttavia, è possibile sostituire i precedenti documenti (estratto del catasto; certificati di iscrizioni e trascrizioni) con un certificato notarile che attesti i risultati delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Il termine per il deposito del certificato notarile è di 45 giorni dalla notifica o dalla trascrizione del pignoramento a seconda di quale attività viene ritenuta essenziale (il termine richiamato è disciplinato dall’articolo 497 del Codice di Procedura Civile).

In particolare la summenzionata norma (art. 497 cpc) prevede che il pignoramento non produce più i suoi effetti dopo 45 giorni dal suo compimento senza che il creditore abbia chiesto la vendita (tramite istanza di vendita immobiliare) o l’assegnazione.

Proroga dei Termini

Il termine di 45 giorni può essere prorogato una volta su richiesta dei creditori o del debitore, per giustificativi motivi e per una durata massima di ulteriori quarantacinque giorni (come prevede l’articolo 567 del Codice di Procedura Civile, comma n. 3).

Inoltre, il giudice può assegnare un termine di 45 giorni al creditore se ritiene che la documentazione fornita dal creditore debba essere completata.

Se la proroga non viene richiesta o concessa, oppure se la documentazione non viene integrata entro il termine previsto, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiarerà l’inefficacia del pignoramento rispetto all’immobile.

L’inefficacia verrà dichiarata tramite ordinanza, dopo aver sentito le parti interessate.

Con l’ordinanza, il giudice disporrà anche la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

La Riforma Cartabia ha modificato il termine di deposito con lo scopo di ridurre il tempo di durate dei processi di espropriazione forzata.

Con la nuova norma, termini per il deposito della documentazione sono stati ridotti a 45 giorni invece dei precedenti 60 giorni.

La presenza di ulteriori creditori

Le norme processuali richiedono la produzione dei documenti relativi alle iscrizioni sull’immobile al fine di garantire che la futura vendita sia effettuata senza pregiudizio di ulteriori creditori.

Infatti è prevista la verifica trascrizioni e iscrizioni relative agli immobili pignorati per il ventennio al fine di individuare eventuali creditori garantiti da iscrizioni ipotecarie.

In caso di presenza di creditori che vantano diritti di prelazione sull’immobile, il creditore dovrà informarli che l’immobile sarà sottoposto a vendita forzata.

Inoltre il deposito della documentazione catastale è finalizzato ad accertare con il massimo grado di certezza possibile che l’immobile appartenga al debitore esecutato.

Documenti e Giurisprudenza

La giurisprudenza di legittimità conferma che il processo esecutivo può essere dichiarato estinto a causa della mancata presentazione della documentazione ipocatastale.

Infatti la sentenza della Corte di Cassazione n. 15597/2019 stabilisce che nel processo di espropriazione immobiliare, il giudice dell’esecuzione ha il dovere di richiedere una certificazione che attesti la proprietà del bene pignorato da parte del debitore esecutato.

Questa certificazione deve basarsi sulle informazioni presenti nei registri immobiliari e indicare un periodo continuo in cui il bene immobile è stato trasferito attraverso atti di acquisto validi.

Infatti, se il creditore procedente non presenta la certificazione richiesta, il Giudice può dichiarare la chiusura anticipata del processo esecutivo.


Conclusione

L’istanza di vendita immobiliare costituisce uno strumento processuale indispensabile per la vendita forzata di un immobile.

Questo istituto giuridico consente al creditore di dare impulso al giudizio esecutivo avviato contro il debitore moroso.

In questo modo il creditore ha la possibilità di soddisfare in parte o totalmente il credito insoluto, incrementando così le probabilità di incasso.

Conoscere come presentare l’istanza di vendita immobiliare è utile per evitare errori che potrebbero pregiudicare il buon esito del pignoramento immobiliare.

La corretta gestione di questa attività processuale può incrementare le probabilità di recupero del credito.

Istanza di Vendita Immobiliare - come evitare errori


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Tino Crisafulli

Avvocato • Legal Advisor • Founder di Recupero Legale

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