Mutuo fondiario: come può ostacolare il recupero di un credito

Mutuo fondiario - copertina

Mutuo fondiario: introduzione

Il mutuo fondiario è il sovrano indiscusso delle esecuzioni immobiliari.

Se vuoi recuperare un credito, ma prima di te esiste un creditore fondiario, devi sapere che le tue possibilità di successo diminuiscono.

Nel pignoramento immobiliare il creditore fondiario ha una carta vincente che lo pone in una posizione privilegiata rispetto agli altri creditori.

Se deciderai di costituirti in un’esecuzione immobiliare con credito fondiario, ti ritroverai di fronte un avversario che ha in mano un “asso piglia tutto”.

Infatti se un immobile viene venduto all’asta il ricavato dell’aggiudicazione viene attribuito prima al creditore fondiario e poi agli altri (se rimane qualcosa).

In questo articolo ti spiegherò che cos’è il mutuo fondiario e quali sono i privilegi di cui gode.

Prima di proseguire voglio spiegarti alcuni concetti fondamentali.

Mutuo fondiario: definizione

Il mutuo fondiario è un contratto stipulato tra una persona fisica (o persona giuridica) e una banca per finanziare l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di beni immobili.

Il termine “mutuo fondiario” è collegato al concetto di “fondo” e cioè di patrimonio immobiliare (fabbricato o terreno) che costituisce la base per la concessione del prestito.

L’istituto di credito offre al cliente la possibilità di ricevere una somma consistente di denaro che spesso viene utilizzato per comprare la prima casa.

Nella maggior parte dei casi i prezzi degli immobili sono estremamente alti e molte persone o famiglie non dispongono della liquidità necessaria per l’acquisto con fondi propri.

Infatti la concessione di un mutuo rende la spesa più sostenibile, poiché il prezzo di vendita viene versato immediatamente dall’istituto di credito al venditore, mentre l’acquirente restituisce la somma (più gli interessi) attraverso delle rate mensili.

Tuttavia il prestito fondiario viene concesso solo in presenza di determinate condizioni senza le quali la banca non può approvare la richiesta di finanziamento.

Mutuo fondiario: ipoteca di primo grado

La banca accetta di erogare il mutuo fondiario soltanto se è possibile iscrivere ipoteca di primo grado sull’immobile (ai sensi dell’articolo 38 del TUB – Testo Unico Bancario).

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore (il soggetto che concede il prestito) un diritto di prelazione sul bene ipotecato in caso di inadempimento del debitore (il soggetto che riceve il prestito).

Ti fornisco un esempio pratico.

Il sig. Bianchi vuole acquistare una casa, ma non possiede la somma necessaria da versare al venditore.

A questo punto il sig. Bianchi si rivolge alla banca e chiede il prestito di una grossa somma di denaro.

La Banca valuta la richiesta del cliente e (se ricorrono tutte le condizioni) eroga il finanziamento al sig. Bianchi.

Tuttavia, per garantire la sicurezza del prestito, la banca richiede di iscrivere un’ipoteca di primo grado sull’immobile.

Un’iscrizione ipotecaria si considera di primo grado quando viene annotata per prima nei pubblici registri immobiliari.

Il creditore fondiario, in caso di aggiudicazione dell’immobile pignorato, ha il diritto di essere soddisfatto per primo rispetto agli altri creditori (che vantano un’ipoteca di secondo grado o grado successivo).

Mutuo fondiario: durata

Il credito fondiario ha per oggetto la concessione di finanziamenti a medio e lungo termine da parte di banche in favore di soggetti che vogliono acquistare un immobile (come prevede l’articolo 38 del TUB – Testo Unico Bancario).

La durata del prestito, infatti, non è breve e di solito varia da un minimo di 18 mesi fino a un massimo di 30 anni.

La distribuzione delle rate per un periodo di tempo più prolungato riduce il rischio di insolvenza del mutuatario.

Questa caratteristica del mutuo fondiario permette al cliente di dilazionare il capitale e gli interessi su un arco temporale esteso.

In questo modo i pagamenti mensili  saranno più contenuti e sostenibili.

Ti fornisco un esempio concreto.

Un mutuo di 200.000 euro della durata di 30 anni comporterebbe una rata mensile di circa 843 euro.

Al contrario, lo stesso importo concesso tramite un mutuo di durata di 10 anni genererebbe una rata mensile di circa 1.980 euro.

Questa differenza di oltre 1.100 euro renderà il mutuo a lungo termine molto più accessibile per i clienti.

La lunga durata del mutuo fondiario diminuisce il rischio di insolvenza, poiché i clienti potranno affrontare il pagamento delle rate mensili senza compromettere la loro stabilità economica.

Mutuo fondiario: importo finanziabile

Solitamente l’importo del mutuo fondiario non può superare l’80% del valore dell’immobile.

Il rapporto tra la somma chiesta in prestito e il valore dell’immobile ipotecato viene definito “Loan to Value” (o LTV ratio).

Tale indicatore serve a determinare il rischio assunto dall’istituto di credito.

Quando l’LTV è alto, la banca si espone a una maggiore probabilità di perdita, poiché se il mutuatario non pagherà le rate e l’immobile dovrà essere venduto, il valore di vendita potrebbe non coprire l’importo dovuto all’istituto di credito.

Se invece la somma mutuata (cioè finanziata) è inferiore al valore dell’immobile (LTV basso) l’istituto di credito avrà maggiori possibilità di recuperare il denaro prestato.

Pertanto, più alto è l’LTV, meno conveniente sarà concedere il mutuo (per il mutuante – ovvero il soggetto che erogherà il finanziamento).

Tutte le banche devono rispettare tali limiti per evitare l’erogazione di prestiti eccessivi rispetto alla capacità di rimborso dei clienti.

Per questo motivo l’importo massimo dei finanziamenti viene determinato in maniera uniforme e vincolante dalla Banca D’Italia (come sancisce l’articolo 38, comma 2, TUB – Testo Unico Bancario).


I privilegi del creditore fondiario

Mutuo fondiario - privilegi del creditore fondiario

Se il mutuatario (il soggetto finanziato) non pagherà le rate al creditore fondiario verranno riconosciuti dei privilegi esclusivi.

Questa forma di protezione affonda le sue radici in un principio fondamentale sancito all’interno della Costituzione italiana.

Infatti, il ricorso al mutuo fondiario facilita l’accesso alla proprietà immobiliare e contribuisce alla stabilità del mercato (la proprietà immobiliare è tutelata dall’articolo 47 della Costituzione).

Se conosci in anticipo i punti di forza del creditore fondiario potrai prepararti meglio per il recupero del tuo credito evitando spiacevoli sorprese.

Infatti capita molto spesso di dover “competere” contro una banca (e contro un mutuo fondiario) nel corso delle esecuzioni immobiliari.

Nei prossimi paragrafi ti illustrerò tutti i privilegi di cui gode il creditore fondiario, che rendono il suo credito speciale rispetto a quello degli altri creditori.

Iniziamo subito.

Mutuo fondiario: il titolo esecutivo non va notificato

Il creditore fondiario può notificare direttamente l’atto di precetto senza dovere ottenere in anticipo un titolo esecutivo.

Tale possibilità costituisce un’eccezione alla regola generale.

Il titolo esecutivo è l’atto che consente l’avvio dell’esecuzione forzata, e può essere costituito tramite un provvedimento giudiziale o atto notarile che certifica formalmente l’esistenza di un’obbligazione a carico del debitore.

Senza un titolo esecutivo, il creditore non ha la possibilità di intraprendere azioni giudiziali per il recupero del credito.

In particolare il precetto è un atto giuridico che precede il pignoramento e consente al creditore di intimare al debitore l’adempimento di un obbligo di pagamento entro un termine specifico.

In questo modo, prima di avviare l’azione esecutiva, il creditore dovrà notificare al debitore sia il titolo esecutivo sia il precetto.

Tuttavia tale regola non vale per il creditore fondiario, poiché in questo caso il contratto di mutuo attesta già l’esistenza del debito e obbliga il debitore a rimborsare il prestito ricevuto.

Nell’atto di precetto, è sufficiente indicare gli estremi del contratto di mutuo al fine di identificare in modo chiaro e preciso l’obbligazione che si intende far valere (come prevede l’articolo 41, comma 1, del TUB – Testo Unico Bancario).

Questo privilegio consente al creditore fondiario di non perdere tempo prezioso e intervenire rapidamente in caso di inadempimento del mutuatario.

Mutuo fondiario: il fallimento del debitore

Il creditore fondiario può avviare o proseguire l’esecuzione forzata anche se il debitore fallisce.

Tale possibilità costituisce un’eccezione alla regola generale.

Infatti la legge prevede che, se il debitore fallisce, il creditore non può iniziare o continuare l’esecuzione forzata (come prevede l’articolo 51 della Legge Fallimentare).

Il fallimento comporta la formazione di una massa attiva rappresentata dall’insieme di beni e diritti del debitore disponibili per il soddisfacimento delle pretese creditorie.

In questi casi il Tribunale designa un un professionista (il curatore fallimentare) che dovrà gestire in modo ordinato e trasparente il  patrimonio del debitore.

A partire da questo momento nessun creditore potrà avviare azioni esecutive e quelle già in corso vengono sospese.

Tuttavia questo divieto non si applica al creditore fondiario che, invece, può proseguire o avviare l’azione esecutiva individuale (come prevede l’articolo 41, comma 2, del TUB – Testo Unico Bancario).

Questo privilegio consente al creditore fondiario di recuperare più velocemente il suo credito senza dovere attendere l’esito della procedura fallimentare.

Mutuo fondiario: assegnazione del prezzo di aggiudicazione

Il creditore fondiario ha il diritto di ottenere il versamento del saldo prezzo subito dopo l’aggiudicazione.

Tale possibilità costituisce un’eccezione alla regola generale.

Infatti, quando un immobile viene venduto all’asta, i creditori possono ricevere i pagamenti solo dopo l’approvazione del piano di riparto.

Quest’ultimo è il documento che stabilisce il modo in cui i proventi dell’asta devono essere distribuiti tra i creditori costituiti in procedura.

Questa regola non si applica per il creditore fondiario.

L’aggiudicatario (chi compra il bene immobile in asta giudiziaria) può versare direttamente al creditore fondiario la parte del prezzo in misura corrispondente al suo credito (come stabilisce l’articolo 41, comma 4, del TUB – Testo Unico Bancario).

In particolare il creditore fondiario ha diritto di ricevere in anticipo e direttamente sul suo conto (non quello della procedura) l’80% del prezzo di aggiudicazione.

Tale incasso consente al creditore di recuperare una parte significativa del credito in tempi brevi.

Mutuo fondiario: il subentro dell’aggiudicatario 

Il creditore fondiario può ottenere il pagamento del prezzo di aggiudicazione attraverso il subentro dell’aggiudicatario nel contratto di mutuo.

Tale privilegio costituisce un’eccezione alla regola generale.

Quando un immobile viene venduto all’asta l’aggiudicatario per effettuare il saldo prezzo ha solo due possibilità.

La prima soluzione è ottenere un finanziamento o un mutuo stipulando un contratto con un ente creditizio.

La seconda è utilizzare i risparmi personali per comprare l’immobile senza rivolgersi alla banca.

L’aggiudicatario non può sostituirsi al debitore nel contratto di mutuo originario.

Pertanto i creditori costituiti in procedura dovranno sperare che il futuro acquirente abbia la liquidità necessarie per effettuare il saldo prezzo.

Il creditore fondiario, invece, può ottenere il subentro dell’aggiudicatario nel contratto originario senza richiedere l’autorizzazione del giudice (come stabilisce l’articolo 41, comma 5, del TUB – Testo Unico Bancario).

La banca avrà il diritto di ricevere il versamento delle rate scadute, oltre agli accessori e le spese, dopo 15 giorni dall’invio del conteggio.

Mutuo fondiario: esempio pratico

Il privilegio del subentro permette al creditore di ridurre il rischio di perdita totale del credito.

In questo modo il creditore fondiario ottiene il subentro e soddisfa le pretese creditorie in tempi rapidi.

Ti fornisco un esempio pratico.

Il sig. Verdi intende acquistare una casa all’asta.

Tuttavia l’immobile è venduto al prezzo di 100 euro ma il sig. Verdi ha solo 50 euro.

La legge permette al sig. Verdi di versare l’importo di 50 euro alla banca e di subentrare nel contratto di mutuo stipulato dall’originario debitore.

In questo modo il creditore fondiario (la banca) riceve il pagamento delle rimanenti 50 euro attraverso il versamento delle rate mensili da parte dell’aggiudicatario.


Conclusione

Il creditore fondiario gode di numerosi privilegi processuali che possono influenzare in modo significativo l’esito della procedura esecutiva.

In caso di vendita dell’immobile la presenza di un creditore fondiario riduce notevolmente la possibilità di recupero da parte dei creditori “ordinari” (sia quelli ipotecari, di grado successivo, sia quelli “chirografari”).

Pertanto, prima di procedere con un pignoramento immobiliare, ti consiglio di chiedere supporto a uno studio legale specializzato in crediti ipotecari.

In questo modo, attraverso un esame delle ispezioni ipotecarie, potrai valutare la situazione giuridica dell’immobile e scegliere la strategia di recupero più efficace.

Mutuo fondiario - principali privilegi del creditore fondiario


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Autore

Teresa Rossi

Avvocato • Credit Advisor • Founder di Recupero Legale

Specializzata in Credit Management • Immobiliare • Due Diligence

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