Mutuo fondiario: cos’è e perché può ostacolare il recupero del tuo credito
La disciplina del mutuo fondiario all’interno dei pignoramenti immobiliari
Il mutuo fondiario è il sovrano indiscusso delle esecuzioni immobiliari.
Se vuoi recuperare un credito, ma prima di te esiste un creditore fondiario, devi sapere che le tue possibilità di successo diminuiscono.
All’interno del pignoramento immobiliare è il creditore fondiario ad avere la carta vincente.
Ti ritroverai di fronte un avversario che ha in mano un “asso piglia tutto” e che molto probabilmente vincerà la partita.
In questo articolo ti spiegherò che cos’è il mutuo fondiario e quali sono i suoi privilegi che mettono in pericolo il recupero del tuo credito.
Prima di proseguire lascia che ti spieghi alcuni concetti fondamentali.
Che cos’è il mutuo fondiario?
Il mutuo fondiario è un contratto stipulato tra una persona fisica (o persona giuridica) ed una banca.
Grazie a questo contratto la banca concede al cliente il finanziamento di una grossa somma di denaro per l’acquisto di un bene immobile (di solito l’acquisto della 1° casa).
La caratteristica principale del mutuo fondiario è che la banca accetta di finanziare il cliente soltanto a condizione che l’acquirente dell’immobile conceda alla stessa banca di iscrivere ipoteca di 1° grado sul bene (art. 38 del TUB – TESTO UNICO BANCARIO).
Ti faccio un esempio pratico.
Il sig. Bianchi vuole acquistare una casa, ma non possiede la somma necessaria da versare al venditore.
A questo punto il sig. Bianchi si rivolge alla banca e chiede di prestargli una grossa somma di denaro.
La Banca valuta la richiesta del cliente e (se ricorrono tutte le condizioni) presta la somma al sig. Bianchi, a condizione che sull’immobile sia iscritta ipoteca di 1° grado in favore della stessa banca.
Quali sono le caratteristiche principali del mutuo fondiario?
- Viene concesso solo se la banca iscrive ipoteca di 1°grado sull’immobile del cliente;
- Ha una durata superiore a 18 mesi (minimo di 1 anno fino ad un massimo di 30);
- La somma prestata al cliente non può superare l’ 80% del valore dell’immobile (“loan-to-value”). Chi ha bisogno di somme più alte può optare per il mutuo ipotecario;
- La somma viene prestata al cliente solo per l’acquisto della prima casa;
- Vengono applicati dei tassi di interessi più convenienti rispetto ai normali prestiti;
- Sono previsti costi notarili più contenuti rispetto agli altri contratti.
Perché la legge riconosce questi vantaggi al cliente che ottiene il finanziamento?
La legge riconosce un interesse pubblico alla tutela del mutuo fondiario, poiché grazie a questo tipo di contratto è possibile diffondere la proprietà immobiliare (la proprietà immobiliare è tutelata dall’art. 47 della Costituzione).
Adesso che ti ho spiegato cos’è il mutuo fondiario, ti indicherò quali sono i privilegi che la legge riconosce al creditore fondiario.
Se conosci in anticipo i punti di forza degli altri creditori potrai evitare brutte sorprese quando cercherai di recuperare il tuo credito;.
Infatti capita molto spesso di dover “competere” contro una banca (e contro un mutuo fondiario) nel corso delle esecuzioni immobiliari.
I privilegi del creditore fondiario
Non ha l’obbligo di notificare il titolo esecutivo
Il creditore fondiario può notificare direttamente l’atto di precetto senza notificare il titolo esecutivo.
Nell’atto di precetto devono essere inseriti gli estremi del mutuo (art. 41, 1° comma TUB – TESTO UNICO BANCARIO);
Può proseguire il pignoramento immobiliare dopo il fallimento del debitore
Se il tuo debitore fallisce non puoi recuperare il credito avviando o proseguendo l’esecuzione forzata (art. 51 della Legge Fallimentare).
Lo dice la legge: devi mollare tutto ed aspettare di essere soddisfatto all’interno della procedura fallimentare.
Tuttavia questo divieto non si applica al creditore fondiario che, invece, può proseguire o avviare l’azione esecutiva individuale (art. 41, 2° comma TUB – TESTO UNICO BANCARIO).
Può ricevere l’assegnazione diretta del prezzo di aggiudicazione
L’aggiudicatario (chi compra il bene immobile) può versare direttamente al creditore fondiario la parte del prezzo in misura corrispondente al suo credito (art. 41, 4° comma TUB – TESTO UNICO BANCARIO).
In questi casi, quindi, non è necessario attendere l’approvazione del piano di riparto.
I soldi vengono generalmente versati sul conto della procedura ed il professionista delegato chiede al creditore fondiario di depositare l’atto di precisazione del credito entro un congruo termine.
Può ottenere il subentro dell’aggiudicatario nel contratto di mutuo
Se l’aggiudicatario (colui che acquista l’immobile nell’esecuzione) non dispone di tutta la liquidità necessaria per comprare il bene all’asta, può sostituire il debitore nel contratto di mutuo.
In questo modo il creditore fondiario ottiene il subentro senza richiedere l’autorizzazione del giudice (art. 41, 5° comma TUB – TESTO UNICO BANCARIO).
Ti faccio un esempio pratico.
Il sig. Verdi intende acquistare una casa all’asta.
Tuttavia l’immobile è venduto al prezzo di 100 euro ma il sig. Verdi ha solo 50 euro.
La legge permette al sig. Verdi di versare l’importo di 50 euro alla banca e di subentrare nel contratto di mutuo stipulato dall’originario debitore.
In questo modo il creditore fondiario (la banca) riceve il pagamento delle rimanenti 50 euro attraverso il versamento delle rate mensili da parte dell’aggiudicatario.
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Quali sono i privilegi del creditore fondiario?
- Non ha l’obbligo di notificare il titolo esecutivo;
- Può proseguire il pignoramento immobiliare dopo il fallimento del debitore;
- Può ricevere l’assegnazione diretta del prezzo di aggiudicazione;
- Può ottenere il subentro dell’aggiudicatario nel contratto di mutuo.
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Mutuo fondiario: i privilegi del creditore fondiario
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Teresa Rossi ➜ avvocato e Founder di RecuperoLegale.it
Recupero crediti • Immobiliare • Credit Management • Due Diligence
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